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经适房买卖合同是否因“不得上市交易”而必然无效?

20095月,姚某将其所有的经济适用房(姚某于20094月进行产权登记)出售给张某,约定于20144月办理过户登记手续,随后张某付清房款并装修入住。双方因故未能在约定的期限办理过户登记手续。20141月,朱某与姚某、刘某民间借贷一案中,法院依朱某诉讼保全申请,查封了姚某名下该房屋。在执行中,张某提出执行异议,称房屋买卖合同合法有效,并已按约支付房屋对价且实际占有,应排除执行。朱某认为,张某与姚某签订的房屋买卖合同违反了国家关于经济适用房上市交易的规定,应属无效合同;且房屋仍登记在姚某名下,尚未发生物权变动的效力,该房屋仍属姚某的可供执行财产,要求继续执行该房屋。

该案争议焦点是张某与姚某签订的经济适用房买卖合同是否因违反了经济适用房在规定期限内不得买卖的规定而归于无效?

海门法院经审理认为,经济适用房作为列入国家计划,由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以保本微利价出售的住房,是国家为解决城镇中低收入家庭住房困难作出的政策性安排,属于政策性保障住房。2007年建设部等国家部委发布的《经济适用住房管理办法》第30条规定:“经济适用住房购房人拥有有限产权,购买经济适用住房不满5年的,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。但“上市交易”不仅仅是指出让人与受让人达成经济适用房买卖的合意,还应当包含物权变动的履行。

高敬杰律师18351817116说法

对经济适用房的买卖,并不绝对禁止出让人在取得经济适用房所有权5年内作出出让的意思表示,但限制产生物权变动的效力。当事人之间签订的经济适用房买卖合同效力的认定应当根据合同约定,依据合同法的规定予以判定。

1当事人签订的经济适用房买卖合同约定五年内过户、交易的,该约定违反了《经济适用住房管理办法》第30条的禁止性规定,应当根据《合同法》第五十二条的规定认定无效。

2当事人签订的经济适用房买卖合同约定五年后过户、交易的,该约定属附期限的约定,且并不违反经济适用房的交易保护期限,应当认定有效。

该案姚某将房屋出售给张某,并约定5年后办理过户手续,双方签订的房屋买卖合同并不违反法律规定,应为有效。张某有权依据约定要求姚某协助办理过户登记以取得房屋所有权,该权利为普通债权,且该权利成立在先;朱某享有的债权虽为生效判决确认,但债权的内容为清偿欠款及承担诉讼费用,亦为普通债权,且并未明确指向案涉房屋。因张某已合法实际占有、使用房屋,且对于未办理过户登记没有过错,基于保护交易安全、维护正常经济秩序和稳定法律关系考量,法院对朱某要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求不予支持。

案例来源:江苏省高级人民法院

 

 

 

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